Apoyo al cliente

Comprar inmuebles en Portugal es una oportunidad única, gracias a la estabilidad económica, la calidad de vida y la diversidad paisajística. El mercado ofrece opciones para todos los perfiles, desde inversiones rentables en la costa hasta la tranquilidad del interior, con seguridad jurídica y una revalorización patrimonial creciente. Es importante conocer los pasos y procedimientos.

Proceso de captación de un inmueble:

La captación de un inmueble para su comercialización es de vital importancia para cerrar una operación inmobiliaria con la rapidez deseada. La calidad de la información recopilada en el momento de la captación es un factor primordial, y esta se encuentra en los documentos relativos al inmueble, que son los siguientes:

- Certificado del registro de la propiedad (para todo tipo de inmuebles)

- Libro de registro de la propiedad (para todo tipo de inmuebles)

- Certificado energético (todos los inmuebles residenciales y comerciales)

- Ficha técnica de la vivienda (después de agosto de 2004)

- Licencia de uso (edificios construidos después de 1951)

- Certificado (edificios construidos antes de la entrada en vigor del Decreto-ley n.º 38382, de 7 de agosto de 1951)

- Copia de la escritura de compraventa para verificar posibles plusvalías a pagar

- Plano o planos del inmueble (edificios construidos después de 1951)

- Información sobre el valor de la comunidad (edificios en comunidades, constituidos en propiedad horizontal)

Proceso de venta de un inmueble:

La adquisición de un inmueble es siempre un momento importante para cualquier persona o familia, ya sea con financiación bancaria o sin ella. Este proceso debe realizarse con toda la seguridad jurídica.

Los documentos recopilados anteriormente en la captación y actualizados se utilizarán en la escritura de compraventa.

En el proceso burocrático, el comprador tiene dos opciones, siendo esta una elección personal. Para Novusmed, lo más importante es que nuestro cliente elija la alternativa con la que se sienta más cómodo, así:

a) Indicación de un notario o abogado, con esta opción, el notario o abogado recopila toda la documentación, la verifica, prepara el contrato de promesa de compraventa y la entrega al notario para la realización de la escritura notarial de compraventa.

b) Opta por el servicio de Novusmed

Con esta posibilidad, todo el proceso será gestionado por el departamento jurídico de Novusmed, de forma gratuita.

Procedimiento para la adquisición de un inmueble:

1 – Elegir el inmueble en función de las necesidades e intereses, acordar las condiciones de adquisición del mismo.  

Si necesita un crédito hipotecario, hay una serie de pasos a seguir, que se detallan más adelante.

2 – Formalizar la operación inmobiliaria para que la inmobiliaria retire el inmueble seleccionado del mercado y todas las partes se comprometan a cumplir las condiciones previamente acordadas, mediante el contrato de promesa de compraventa (CPCV).

En un contrato de promesa de compraventa, ambas partes deben estar registradas e identificadas, el inmueble objeto de la operación identificado, el precio de venta, la forma de pago y los plazos acordados. Por regla general, el valor del anticipo ronda el 10 %, sin que haya nada que limite o imponga otros valores. El contrato de promesa de compraventa no es obligatorio, pero sí recomendable.

En esta fase, antes de la transacción, se debe verificar la existencia de posibles deudas fiscales y embargos.

3 - En caso de necesidad de financiación bancaria, solicite ayuda a nuestros servicios, donde se le proporcionará toda la información y el apoyo necesarios.

4 - Programar la escritura en la notaría, según lo acordado.

Proceso de obtención de crédito hipotecario:

Para obtener financiación bancaria, el banco debe evaluar primero la capacidad de endeudamiento del comprador, es decir, la denominada «tasa de esfuerzo», y valorar el inmueble que se desea comprar.

La garantía del pago del préstamo es el propio inmueble, aunque en ocasiones se puede aportar otro inmueble como garantía.

En la financiación bancaria, cada caso se analiza en función de sus características. Solicítenos aclaraciones y nuestra ayuda.

Escritura pública de compraventa:

La adquisición se completa con la firma de la escritura notarial de compraventa en una notaría y el registro de la propiedad se realiza a nombre del comprador. En ese momento debe pagarse el precio total (o el resto que falte, si se ha pagado un depósito anteriormente).

IMT e impuesto de timbre:

El IMT (impuesto municipal sobre transmisiones onerosas de bienes inmuebles), si procede su pago, debe abonarse antes de la firma de la escritura pública de compraventa. Los tramos se definen cada año en los presupuestos generales del Estado (por norma general, estos dos impuestos pueden liquidarse en la propia notaría, mediante pago con tarjeta).

El importe del IMT depende del uso al que se destine el inmueble, así como del valor de compra.

El IS (impuesto de timbre) siempre se aplica, con un valor del 0,8 % sobre el valor de venta.

Impuesto sobre las plusvalías:

Siempre que haya una ganancia entre la compra y la venta, esta deberá declararse obligatoriamente ante la Autoridad Tributaria. El importe a pagar dependerá de una serie de factores. En el caso de la venta de una vivienda propia permanente y si se vuelve a invertir en otra vivienda propia permanente, se está exento del pago de este impuesto. 

Solicite aclaraciones y asistencia a nuestros servicios.

IMI

El impuesto municipal sobre bienes inmuebles es un impuesto anual que grava todos los inmuebles, y cuyos ingresos revierten íntegramente al municipio.

Quien sea titular del inmueble a 31 de diciembre está obligado a pagar este impuesto. Se calcula de la siguiente manera: Porcentaje x Valor patrimonial

El tipo lo fija cada año la asamblea municipal y varía entre el 0,3 % y el 0,8 % en función del tipo de edificio.

El valor patrimonial se calcula sobre:

VP = Vc x A x Ca x Ci x Cq x Cv

VP: valor patrimonial imponible.

Vc: valor base de construcción de los edificios construidos (fijado anualmente en los presupuestos generales del Estado)

A –  Superficie bruta de construcción + superficies brutas dependientes

Ca – Coeficiente de afectación

Ci – Coeficiente de ubicación

Cq – Coeficiente de calidad y confort

Cv - Coeficiente de antigüedad (edad del inmueble)   

Costes del préstamo/hipoteca:

En una financiación bancaria, la garantía del inmueble se realizará mediante una hipoteca a favor de la entidad financiera, lo que supone un coste adicional del impuesto de timbre del 0,6 % sobre el valor de la financiación. También deben tenerse en cuenta los gastos del proceso bancario.

Notario y registros:

A modo de referencia, los honorarios del notario en el caso de una «escritura simple de compraventa» rondan los 500 €. Si existe un crédito hipotecario, se debe tener en cuenta el valor de una escritura adicional, ya que en esta situación tenemos la «escritura de compraventa con mutuo hipotecario».

Cada registro en la oficina del registro de la propiedad cuesta alrededor de 250 €.

Gastos notariales:

Sin financiación bancaria: Coste de la escritura + gastos de registro = Y.

Con financiación bancaria: Coste de la escritura + coste de la escritura de préstamo hipotecario + registro de la hipoteca = Y.

Agente inmobiliario:

Por los servicios prestados y contratados mediante la firma del contrato de mediación inmobiliaria (CMI), la empresa de mediación inmobiliaria tiene derecho a ser remunerada por los servicios prestados. Esta remuneración es el resultado del acuerdo entre el vendedor del inmueble y el agente inmobiliario. Por regla general, la comisión es del 5 % más el IVA, aunque puede ser de otro importe.

Por parte de la mediadora, debe existir el compromiso de prestar el mejor servicio de promoción del inmueble.

Abogados o procuradores:

Los honorarios por la prestación de servicios de estos profesionales, procuradores o abogados,  oscilan entre el 1 % y el 2 %, más el IVA sobre el valor de la adquisición.

Tenga en cuenta que, en función de los servicios que se presten, estos valores pueden variar.